201905.27
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L’azione esecutiva nei confronti del condominio: la Cassazione fa chiarezza

È stato per lungo tempo controverso, in dottrina ed in giurisprudenza, se il terzo creditore che avesse conseguito un titolo esecutivo nei confronti del condominio, potesse o meno agire esecutivamente, e per l’intero, nei confronti del condominio stesso, aggredendone il patrimonio.

Sul punto è ora intervenuta la Corte di Cassazione, III Sezione civile, con la sentenza n. 12715, pubblicata in data 14 Maggio 2019, ritenendo la questione della massima importanza e di particolare valore nomofilattico.

Detto Giudice, premettendo che “secondo i principi generali (artt. 2740 e 2910 c.c.), mediante l’espropriazione forzata è possibile espropriare al debitore tutti i suoi beni, inclusi i crediti”, ha osservato che, nel caso del condominio, “è innegabile che sia configurabile sul piano sostanziale un rapporto obbligatorio tra condominio e singolo condòmino, con riguardo al pagamento dei contributi condominiali e, pertanto, “essendo configurabile sul piano sostanziale un credito del condominio (rappresentato dal suo amministratore) nei confronti dei singoli condòmini, laddove esista altresì un titolo esecutivo in favore di un terzo e contro lo stesso condominio (sempre rappresentato dall’amministratore), in mancanza di una norma che lo vieti espressamente, tale credito può certamente essere espropriato dal creditore del condominio, ai sensi degli artt. 2740 e 2910 c.c., e la relativa esecuzione forzata non può che svolgersi nelle forme dell’espropriazione dei crediti presso terzi di cui agli artt. 543 c.p.c. e ss..”.

Né, rispetto a tale interpretazione, costituisce ostacolo il cd. principio di parziarietà delle obbligazioni condominiali, consacrato dal legislatore del 2012 con la riformulazione dell’art. 63 disp. att. Cc., posto che  “il suddetto principio implica che l’esecuzione contro il singolo condòmino non possa avere luogo per l’intero debito del condominio, ma solo nei limiti della sua quota di partecipazione al condominio stesso. Laddove l’esecuzione avvenga direttamente contro il condominio, e non contro il singolo condòmino, non solo l’esecutato è il condominio, debitore per l’intero (onde non entra in realtà in gioco in nessun modo il principio di parziarietà), ma l’espropriazione dei beni e diritti del condominio, cioè di beni che, proprio in quanto condominiali, appartengono pro quota a tutti i condòmini, finisce addirittura per attuare, in linea di principio ed in concreto, il richiamato principio di parziarietà (almeno fino a specifica prova contraria), senza affatto violarlo”.

In conclusione, la pronuncia in commento ha, ai sensi dell’art. 363 c.p.c., comma 3, il seguente principio di diritto: “il creditore del condominio che disponga di un titolo esecutivo nei confronti del condominio stesso, ha facoltà di procedere all’espropriazione di tutti i beni condominiali, ai sensi degli artt. 2740 e 2910 c.c., ivi inclusi i crediti vantati dal condominio nei confronti dei singoli condomini per i contributi dagli stessi dovuti in base a stati di ripartizione approvati dall’assemblea, in tal caso nelle forme dell’espropriazione dei crediti presso terzi di cui agli artt. 543 c.p.c. e ss.“.

avv. Francesca Marra